Ein eigenes Haus zu besitzen ist der Traum vieler Menschen. Doch die Finanzierung eines Hauskaufs ist oft eine Herausforderung und es gibt einige Stolperfallen auf dem Weg aber auch wertvolle Tips.
Zunächst solltest Du Dir über Deine finanzielle Situation im Klaren sein. Wie viel kannst Du Dir monatlich für die Rückzahlung eines Kredits leisten? Wie viel Eigenkapital hast Du bereits angespart? Eine hohe Eigenkapitalquote kann die Finanzierung erleichtern, da Du weniger Geld von der Bank benötigst. Neben den eigentlichen Finanzierungskosten fallen auch noch die Maklerprovision (ca. 2%), Grunderwerbssteuer (5%), Notarkosten (1.5%) und Grundbucheintrag (0.5%) an. In Summe muss man also nochmals 10% hinzurechnen. Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Finanzierungsberatung und die Inhalte basieren auf meinem persönlichen Wissenstand. Allerdings habe ich als Autor ein abgeschlossenes wirtschaftliches Studium, 15 Jahre Berufserfahrung in der Finanzindustrie und bereits mehrere Immobilien für mich selbst finanziert.
Wichtiger Tip: Sogenannte Off Market Deals. Man versucht also, Tip-Geber für Immobilien zu haben, bevor diese den Weg zum Makler finden. Klar spart man so die Maklergebühren und meistens sind die Preise, die verlangt werden, dann noch nicht ganz an dem äußersten Limit der Marktpreise. Gute Tipgeber sind Hausverwalter, Friseure, Freunde, Vereinsmitglieder, Nachbarn usw.
Eine Möglichkeit der Finanzierung ist der klassische Hypothekenkredit. Hierbei nimmst Du ein Darlehen von der Bank auf, dass Du über mehrere Jahre zurückbezahlst. Die Höhe des gewährten Darlehens hängt von Deinem Eigenkapital und Deiner Bonität ab. Beachte dabei aber, dass Du auch Zinsen und Gebühren an die Bank zahlen musst. Positiv wird die Bonität durch ein regelmässiges Einkommen und eine gute Schufa-Auskunft beeinflusst. Auch das verfügbare Monatseinkommen ist relevant. Konsumkredite und Leasingraten hingegen senken die Bonität.
Eine weitere Option ist das Bauspardarlehen: Hierbei sparst Du zunächst in einer Sparphase Geld an, um später ein Darlehen dazu zu erhalten. Die Bausparsumme zur Finanzierung setzt sich aus der Sparsumme und der Kreditsumme zusammen. Der Vorteil ist, dass Du von niedrigen Zinsen und staatlichen Förderungen profitieren kannst. Allerdings kann es einige Jahre dauern, bis Du genügend Eigenkapital angespart hast, um ein Haus zu kaufen.
Zusammenfassend: Positiv wird die Bonität durch ein regelmäßiges Einkommen und eine guten Schufa-Auskunft beeinflusst. Konsumkredite und Leasingraten hingegen, senken die Bonität. Daher sollte zum Beispiel ein Auto erst dann geleast werden, wenn die Finanzierung bei der Bank geregelt ist.
Fehler bei der Finanzierung
Nicht vergleichen: Am besten holt man sich mehrere Angebote für die Finanzierung ein. Ich empfehle mindestens drei, besser fünf Angebote einzuholen. Danach geht man mit dem günstigsten Angebot zur zweitgünstigsten Bank und verhandelt nach, mit dem Ziel, das bislang günstigste Angebot noch zu unterbieten. Natürlich darf man nicht „Äpfel mit Birnen vergleichen“ und nimmt deshalb bei der Angebotseinholung immer die gleiche Laufzeit und Tilgung z.B: 10 Jahre Zinsbindung und 2% Tilgung.
Zuviel Eigenkapital einbringen: Die Regel, dass man 20-30% Eigenkapital einbringen sollte, ist überholt. Die Banken sind froh, ihr Geld zu verleihen und finanzieren auch gerne 100%-Finanzierungen. Dann hat man zwar einen höheren Zinsaufwand, bleibt aber anderweitig flexibel.
Nicht absichern: Läuft die Zinsbindungsfrist nach bspw. 10 Jahren ab, ist man dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. So ist es nicht selten, dass der Marktzins dann nicht mehr wie zu Beginn bei 3% liegt sondern ggf. bei 6%. So kann das Budget stark strapaziert werden. Daher ist ein Bausparvertrag eine interessante Option und man kann sich überlegen ca. ein Drittel über diesen abzusichern, denn dort legt man den Zins heute für den Ablauf der Finanzierung fest. Ist zum Zeitpunkt des Endes der Zinsbindungsfrist dann der Marktzins höher als der des Bausparvertrags so nimmt man diesen, ansonsten freut man sich über die besseren Marktkonditionen. Auch bei den Bausparverträgen sollte man mehrere Angebote einholen. Die größten Anbieter sind LBS, Schwäbisch Hall und BHW. Auch hier staunt man, wie unterschiedlich die Konditionen ausfallen.
Lage, Lage, Lage: Die Werthaltigkeit des Standortes ist extrem relevant. Auf dem Preisatlas Homeday kann man sehen, wie sich die Quadratmeter-Preise entwickelt haben: Homeday Das ist zwar keine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung, aber oft ein guter Indikator.
Kauf man in Regionen, die sich negativ entwickeln läuft man Gefahr, dass die Immobilie im Wert sinkt und die Schulden dann nach einigen Jahren höher sind als der Wert der Immobilie.
Ein weiterer großer Fehler wären mehrere Finanzierungen mit verschieden Laufzeiten. Ist dies der Fall, kann man nicht einfach die Bank nach Ablauf einer Finanzierung wechseln, da der erste Rang im Grundbuch durch die übrigen Finanzierungen blockiert ist. Also lieber: Finger weg!
Tips für die Finanzierung
Steuern optimieren: Eine Einliegerwohnung oder Dachgeschosswohnung führt dazu, dass man in Abhängigkeit der weiter vermieteten Grundfläche, zahlreiche Ausgaben steuerlich in Abzug bringen kann wie Kreditzinsen, Versicherungskosten, Instandhaltungsausgeben und diese kann man direkt vom seinem zu versteuernden Einkommen abziehen.
Sondertilgungen vereinbaren: Bei Abschluss der Finanzierung vereinbaren, dass man eine Sondertilgung von bspw. 5‘000 EUR pro Jahr tätigen kann. Dies senkt gerade zu Beginn die Zinslast über die Laufzeit enorm.
Häufiger tilgen: Anstelle von nur einmal im Monat z.B. 1‘000 EUR zu tilgen, kann man auch zweimal im Monat 500 EUR tilgen, das spart auch über die Laufzeit sehr viel Zinsen, da die Finanzierungsbasis schneller sinkt.
Fazit und finaler Tip
Egal für welche Option Du dich entscheidest, es ist wichtig, dass Du deine finanzielle Situation realistisch einschätzt und Dich für eine Finanzierung entscheidest, die Du auch langfristig tragen kannst. Eine gute Beratung durch eine Bank oder einen Finanzberater hilft, die beste Finanzierung für Deine Bedürfnisse zu finden. Dem Bankberater sollte man aber unbedingt auf Augenhöhe begegnen und daher muss man sich meiner Meinung nach unbedingt inhaltlich mit dem Thema Finanzierung auseinandersetzen. Wer bisher noch nicht viel mit Immobilienfinanzierung zu tun hatte, steht hier vor einer steilen Lernkurve. Es gibt aber gute Ratgeber, z.B. die von Stiftung Warentest haben mir als Einstieg sehr geholfen: Ratgeber Stiftung Warentest.
Ein Hauskauf ist eine der kostspieligsten Entscheidungen, die viele in ihrem Leben treffen und mit der richtigen – smarten – Herangehensweise lassen sich viele tausende Euro und emotionaler Ärger sparen.
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